«Жилищные Строительные Сбережения» , или по-другому «Строительные Сберегательные Кассы» для России совершенно новая и еще мало знакомая для граждан система ипотечного кредитования. Хотя в других странах данная система уже успешно существует ни один десяток лет и позволяет миллионам людей приобретать жилье по ипотечным ставкам намного ниже рыночных на 4-6 %. Давайте же разберемся в данной системе и попробуем понять все ее преимущества и особенности.

Принцип программы ЖСС

Принцип функционирования жилищных строительных сбережений подразумевает ипотечно-накопительный механизм, который предусматривает покупку жилья в два этапа: накопление и кредитование. Сначала участник программы копит средства на оплату части стоимости жилья на специальном банковском вкладе, а государство начисляет на этот вклад бюджетную премию (надбавку) от суммы дополнительных взносов гражданина. По истечении срока накопления участник программы получает возможность оформить ипотеку в данном банке по льготной ставке.

Данный механизм позволяет привлечь в экономику, так называемые «длинные» деньги на 3-5 лет, которые идут на финансирование строительного сектора, а в дальнейшем когда человек накопил определенную сумму и получил ипотечный кредит — стимулирование спроса на недвижимость.

Главная цель механизма – обеспечить доступность ипотечного кредитования для граждан, с небольшим уровнем дохода.

Опыт программы в России и мире

Впервые механизм жилстройсбережений появился в Германии в 1885 году. Именно тогда появились первые строительные сберегательные кассы. Особое распространения они получили после первой мировой войны, когда Германия испытывала острый жилищный кризис.

С тех пор, данная программа существует и развивает. Кроме того, опыт Германии был успешно перенят и другими странами Европы (Австрия, Франция, Дания, Великобритания) и Америки. Уже несколько лет такая программа существует и успешно развивается в Казахстане.

В России жилищные строительные сбережения появились несколько лет назад. На данный момент такие программы действуют лишь в 2 регионах: Краснодарском крае и Республике Башкортостан.

Жилищные Строительные Сбережения в Башкортостане

В Башкирии при поддержке Правительства РБ программа была запущена в 2014 году и уже более тысячи людей подали заявление на участие. На начальном этапе участие доступно было любому гражданину РФ в возрасте от 18 до 65 лет, имеющему постоянную регистрацию на территории Башкортостана.

С марта 2019 года Главой Республики башкортостан Р.Хабировым был подписан указ о доступности программы ЖСС всем гражданам Республики.

Чтобы стать участником программы, жителю региона следует открыть специальный вклад в одном из уполномоченных банков. Далее каждый месяц в течение минимум трех лет нужно вносить дополнительные взносы на вклад не менее 3 тысяч рублей. По такому вкладу банком начисляется 1,5-2% годовых (в зависимости от срока накопления).

Одновременно власти республики будут перечислять на этот вклад так называемую бюджетную премию. В относительном исчислении она составит 30% от суммы пополнения, а в денежном – не более 3 тыс. рублей. Например, когда клиент вносит по 10 тыс. рублей, то она увеличится за счет бюджетных средств еще 30%, то есть на 3 тыс. рублей.

Как только срок накопления заканчивается, вкладчик имеет возможность оформить ипотечный кредит в этом же банке по ставке 6-7% годовых. Максимальный срок такого кредитования может быть не более 1,5 срока накопления на вкладе. То есть, если вы копите в течении 5 лет, то по завершению накопления можно получить ипотечный кредит по льготной ставке на срок не более 7,5 лет.

Банки-участники ЖСС в РБ

По состоянию на 2019 год банками-партнерами данной программы на территории региона являются Сбербанк (Программа «Строительные Сберегательные Кассы») и Уралсиб (Программа «Жилищных Строительных Сбережений») . В будущем, по мере развития, планирует добавить еще несколько крупных банков.

Основные этапы Жилстройсбережений в РБ

Те, кто впервые слышит про данную ипотечно-накопительную программу задаются вопросом: «А как можно участвовать в программе Жилищно Строительных Сбережений?». На самом деле здесь ничего сложного. Ниже приведены пошаговый алгоритм действий.

1. Обращение гражданина с паспортом и заявлением установленного образца в банк, участвующий в системе (Сбербанк или Уралсиб). Рекомендуем банк Уралсиб, так как там условия накопления немного выгоднее!
2. В случае положительного принятия банка и принятия Госстроем Респ. Башкортостан решения о возможности участия заявителя в ЖСС РБ, банк заключает с заявителем договор об открытии накопительного вклада.
3. Граждане – участники системы ЖСС РБ вносят на протяжении 3-6 лет денежные средства на накопительный вклад.
4. После окончания срока вклада, накопленную сумму можно использовать как первоначальный взнос (не более 50% от стоимости квартиры) по ипотеке со льготной ставкой 6-7% годовых.

Преимущества программы ЖСС в РБ

Теперь давайте разберем какие плюсы и минусы есть у программы на текущий момент.

• По программе Жилстройсбережений можно оформить ипотеку по льготной ставке на покупку квартиры в новостройке, на вторичном рынке, частного дома или земли под строительство.
• Программа не запрещает объединять накопленную сумму с другим участником программы. Например, можно копить одновременно двум членам семьи. Каждый будет получать надбавку от государства.
• После 5 лет накопления, если участник программы передумал брать ипотечный кредит, он может потратить накопленные средства вместе с премией от государства по своему усмотрению. Но данное условие доступно только некоторым категориям граждан: граждане, имеющие 1 и более ребенка; работник бюджетной сферы и тд. Более подробно необходимо смотреть в правилах программы.
• Из минусов можно выделить лишь ограниченное количество банков-участников.

Система стройсбережений

Функционирование системы стройсбережений предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения в форме целевых накопительных вкладов в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источники ресурсов ипотечного кредитования - вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает три основных этапа. На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются условия финансирования в рамках названной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10 лет (но не менее определенного периода). Накопив за заданный период 40-50 % оговоренной в договоре суммы, вкладчик становится потенциальным заемщиком. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, отпускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому в зависимости от степени участия каждого вкладчика в том объекте кредитных ресурсов определяется очередность при распределении ссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по ссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Финансирование через срочные вклады и срочные займы

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Примеры эффективного использования механизма мобилизации средств через срочные вклады (Великобритания - строительные общества, США ссудосберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, применяющими данный механизм привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов. Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

Региональные программы использования ресурсов

Основа программ - активная роль органов исполнительной власти субъектов Федерации и местного самоуправления о привлечении средств граждан в строительную сферу и мобилизации ресурсов региональных и местных бюджетов. Среди администраций ряда городов распространена идея содержания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований - и федеральных налогов, финансируют строительство жилья. Оно продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50-60 % стоимости нового, 20-25 % - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30 % стоимости покупаемою жилья предоставляется рассрочка.

Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке. В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртия и др.) развиты схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелым грузом на региональные бюджеты.

В ряде регионов (Белгородская область, Башкирия и др.), в основном в сельской местности, распространены схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Башкирии заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции. Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Мы продолжаем конкурс читательских историй «Жильё моё», в рамках которого каждый может рассказать, как приобрел квартиру в стесненных денежных условиях. Сегодня за сертификат от центра мебельной фурнитуры и материалов «Папа Карло» поборется читательница Наталья из Барановичей. С помощью системы стройсбережений ее семье удалось переехать из «двушки» в «трешку», о чем Наталья спешит рассказать читателям.

В 2017 году у нас с мужем была маленькая двухкомнатная квартира общей площадью 47 кв. м с хорошим ремонтом в городе Барановичи. Двое детей, я в декретном отпуске, финансовой помощи ожидать не от кого, к тому же мы остались должны $1700 за «двушку», в которой жили. Да, можно было экономить, взять кредит под большой процент, но мы хотели жить в свое удовольствие. Поэтому, узнав от родственников мужа о кредите на строительство жилья по системе стройсбережений, начали действовать.

У нас было 2 варианта: первый - это открыть свой вклад, положить в банк 25% от стоимости квартиры и ждать 19 месяцев, второй - найти чужой вклад с наступившим сроком кредитования, оформленный до 02.2016, и уговорить вкладчиков переуступить его нам за вознаграждение (после 02.2016 вклад можно переуступить только родственникам).

Конечно, второй вариант нам нравился больше, но таких желающих, как мы, было очень много, и порой вклад «получал» тот, кто предлагал самое большое вознаграждение, а оно, как правило, составляло 1/3 от суммы вклада.

Мы выставили на продажу квартиру и параллельно занимались поиском вклада и нового жилья, а также продумывали варианты, где можно взять деньги. Поиски вклада затягивались, и мы приняли решение все же открыть собственный вклад, но на это нужны были деньги - $5000. Сумму в $3300 взяли в долг у родственников на 19 месяцев, а $1700 - в кредит на 3 года по программе для пенсионеров, где были самые низкие процентные ставки (кредит тоже оформили на родственников).

Но сидеть, ждать и бояться всего, что может произойти за 19 месяцев, как-то не хотелось. Были разные ситуации: иногда находили нужный вклад, иногда - покупателя на квартиру, но по итогу всё не срасталось. В один из дней мы увидели объявление в интернете о переуступке вклада. Вкладчик запрашивал $1300 в качестве вознаграждения. Сумма на вкладе составляла $10 000, а кредит, который за это полагался, - около $30 000.

Нам нужно было срочно найти деньги на вклад. Взяли кредит под большие проценты, так как деньги планировали быстро вернуть. Вклад на руках, дальше срочно продаем квартиру, хитростью надавив на покупателей. А с выбором новой квартиры вопрос решили заранее. Осталось только сторговаться.

Барановичский УКС предлагал 80 «квадратов» в кирпичной новостройке за $40 500 для нуждающихся и за $44 000 для остальных. Торговаться с застройщиком, тем более государственным, - задача тщетная, поэтому мы сделали ставку на «вторичку» и не прогадали: квартиру общей площадью 80 кв. м на 7-м этаже кирпичного дома 2011 года постройки, которую изначально предлагали за $47 000, нам продали за $43 000.

Наш долг в общей сумме составлял $13 000: $1700 за старую квартиру, $10 000 за вклад, $1300 - вознаграждение за вклад. Свою квартиру мы продали за $26 000, раздали все долги, и у нас осталось $13 000, а на вкладе лежало еще $10 000. Перечисляли деньги за квартиру в 3 этапа. Сначала в ход пошел вклад - $10 000. Потом взяли кредит - $25 000. Потом еще $8000 перечислили наличкой. В итоге у нас еще и деньги на руках остались.

С помощью строительных сбережений можно будет решить жилищную проблему и в Беларуси. Именно этот - практикуемый во многих странах - вариант построить квартиру или дом сегодня рассматривается правительством как наиболее оптимальный. Над тем, как применить данный способ у нас в республике, чтобы было выгодно и гражданам, и государству, не первый год работают в Министерстве архитектуры и строительства.

Что собой представляет система жилищных строительных сбережений и как скоро она начнет работать?

Система в теории…

По сути, система жилищно-строительных сбережений - это накопление собственных сбережений граждан (определенная оговоренная сумма) плюс кредит на строительство жилья на остальную сумму на выгодных условиях. При этом копить нужно не дома, а в банке. Получается своеобразная «жилищная копилка», куда кладут деньги участники системы и откуда только они могут взять потом нужные суммы.

Такой вариант активно используется для финансирования строительства жилья много где в мире. Все довольно прозрачно и понятно.

…и на практике

Надо сказать, что подобный механизм уже работает в стране: с 1 июля 2006 года филиалы ОАО «АСБ Беларусбанк» по всей республике приступили к приему денежных средств во вклады в рамках Системы строительных сбережений. Однако, как показала практика, предложенный вариант имеет много недоработок, а потому не пользуется у населения популярностью. Договоров пока оформлено мало.

Именно поэтому сегодня представляет интерес актуализированный проект указа, разработанный Министерством архитектуры и строительства. В документе предложены несколько отличные от первоначальных подходы к реализации всего процесса при строительстве жилья по накопительной системе. Один из главных моментов - повышение ответственности граждан, которых ориентируют на необходимость участия в финансировании строительства жилья. Да, здесь отсутствует прямая государственная поддержка, однако предлагаются достаточно приемлемые условия и возможность улучшения жилищных условий - в том числе гражданам, не состоящим на учете нуждающихся.

Проект Указа Президента Республики Беларусь «О государственной системе жилищных строительных сбережений» уже находится на обсуждении в правительстве. По последней информации, документ в полном объеме согласован всеми заинтересованными, за исключением Министерства финансов.

Правила накопления

Итак, предлагаемая система жилищных сбережений предусматривает определенный период, в течение которого граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, должны накопить не менее 30% от стоимости будущего жилья. Откладывать «на квартиру» нужно будет от 3 до 7 лет (предусмотрено, что семьи с более высоким доходом смогут накопить средства на улучшение жилищных условий за более короткий период).

Остальные 70% от суммы, необходимой для строительства жилья, будут прокредитованы. Причем кредит предлагается на достаточно выгодных условиях: на 15–20 лет со ставкой - на 1-2 процентных пункта ниже рыночной. Сегодня по самым привлекательным кредитам на недвижимость (на общих основаниях) ставка составляет 13,5%.

Помимо кредита по ставке ниже рыночной есть у системы жилищных строительных сбережений и иные преимущества: например, в варианте с депозитом копить на жилье придется гораздо дольше. Ну и также бонус в виде премии от государства.

Владимир Доропиевич, заместитель начальника управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь: «За участие в системе всем гражданам, независимо от того, состоят они на учете нуждающихся или нет, выплачивается премия государства.

При этом премия государства в системе жилищно-строительных сбережений, доходы в виде процентов, полученные физическими лицами по банковским вкладам (депозитам) в государственной системе ЖСС, освобождаются от подоходного налога с физических лиц.

Решение об экономической целесообразности предоставления премии государства всем участникам системы строительных сбережений принято на совещании в правительстве. Но пока остается открытым вопрос о ее размерах. Ранее Министерством финансов предложено, всеми заинтересованными и Советом Министров Республики Беларусь согласовано установить премию государства в системе ЖСС в размере 20% ставки рефинансирования Национального банка.

В настоящее время идут обсуждения по вопросу размера премии государства. Предлагается, что годовой размер должен определять Совет Министров и этот размер не может превышать 10% ставки рефинансирования Национального банка, установленной в отчетном периоде, за который начисляется премия государства. При этом премия государства должна начисляться ежемесячно от суммы фактически внесенных в систему ЖСС участником системы средств в течение срока накопления, но не более 5 лет.

Хотел бы отметить и еще несколько важных моментов системы жилищных строительных сбережений, заложенных в проекте указа.

Во-первых, речь идет про систему ЖСС закрытого типа: деньги вкладывают только участники и только участники могут ими пользоваться. Ни на какие иные нужды средства уйти не могут. Банк не будет искать деньги вне системы, которая позволит, постоянно накапливая деньги, использовать их только на кредитование физлиц.

Во-вторых, в данной системе круг участников не ограничивается. То есть это отличное решение квартирного вопроса не только для тех, кто состоит на учете нуждающихся, но и для тех, кто по нормам в улучшении жилищных условий не нуждается, но просто решил свою «трешку» сменить на квартиру побольше.

В-третьих, возможность внедрения системы предоставляется всем банкам - субъектам банковской системы Республики Беларусь. Граждане смогут выбирать, с каким банком им удобнее работать.

В-четвертых, временно свободные денежные средства, аккумулированные в системе ЖСС, должны размещаться в максимальное количество объектов размещения».

Кому нужны свободные деньги?

Временно свободные денежные средства - это суммы накоплений граждан. Почему свободные? Потому что три года, пока длится минимальный период накопления, их никто никуда не может направить. Однако деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Вот почему важно определить, где будет храниться та накопленная сумма, которую внесут граждане, как банки смогут использовать деньги вкладчиков в этот период. Однозначно, что варианты, где предусмотрены риски, отпадают, это мировой опыт.

Как представляется Минстройархитектуры, для поддержания устойчивой надежной работы системы сбережений целесообразно предусмотреть расширенный перечень объектов, где, собственно, и будут размещаться свободные денежные средства. Это могут быть и государственные ценные бумаги Республики Беларусь, и вклады (депозиты) банков и ОАО «Банк развития Республики Беларусь», и ценные бумаги ОАО «Банк развития Республики Беларусь», поскольку они предусматривают дополнительный процент к суммам граждан. Но пока этот вопрос еще не решен.

Дело времени

Как скоро в правительстве придут к единому решению - сказать сложно. Ясно одно: затягивать принятия решений нельзя. Чем раньше сможет стартовать система жилищных строительных сбережений, тем раньше будет получен результат. Ведь на то, чтобы все завертелось, необходимо лет шесть-семь: строить по системе жилищно-строительных сбережений начнут лишь после завершения минимального накопительного периода (а это три года).

Предлагаемый проект указа носит концептуальный характер и определяет основные принципы внедрения у нас в стране государственной системы ЖСС, - пояснил заместитель начальника управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь Владимир Доропиевич. - Для того чтобы она по-настоящему заработала, на основе указа предстоит разрабатывать так называемую практическую нормативную правовую базу в сфере банковской деятельности - как в период накопления, так и в период кредитования, по вопросам начисления и использования премии государства и другим вопросам, многие из которых обязательно проявятся на практике, поскольку механизм стройсбережений новый для республики. Если указ по жилищным строительным сбережениям будет принят в нынешнем году, то минимум год уйдет на разработку сопутствующей нормативной правовой базы. И если при этом сохранится нынешняя, благоприятная для внедрения системы, экономическая ситуация, то ее запуск можно ожидать не ранее 2020 года.

Дополнительно

Система жилищно-строительных сбережений уже давно действует в других странах. Принципы и подходы у всех одинаковы, они опробованы, поэтому нет оснований сомневаться в эффективности данного механизма. Тем более что, по прогнозам специалистов, благодаря внедрению механизма накопления около 60% белорусских семей смогут рассчитывать на улучшение своих жилищных условий. А это довольно серьезная и показательная цифра.

Правда, было бы неплохо исключить на начальном этапе и минусы системы: на данный момент отмечают невозможность решить вопрос с «горящим» вариантом жилья, так как банкам на принятие решения о выдаче кредита отводится максимум полгода. Кроме того, механизм не распространяется на покупку жилья на вторичном рынке.

Елена КРУТОЛЕВИЧ

0 0

Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или покупку недвижимости жилищная ипотека.
Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям.

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.
На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы.
]]> ]]>

По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент обычно существенно ниже рыночного. Накопив за данный период 40-50 от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.
Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков, перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ.

Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

На всей территории Российской Федерации, а также в странах СНГ действует программа доступного жилья «Стройкасса» . Условия выгодно отличаются от тех, которые планируется предлагать в стройсберкассах и касаются второго и третьего этапов (на первом одинаковые - накопление средств ежемесячными небольшими платежами).

]]>
]]>

Второй этап - участник программы подписывает Договор лизинга, по которому ему покупается компанией квартира.
Таким образом, отличие состоит еще и в отсутствии процентов по кредиту. По программе «Стройкасса» производится единичная наценка в 20% к первоначальной стоимости квартиры.

Третий этап - выплаты по договору лизинга и переход квартиры в собственность участника программы после внесения последнего платежа.